２－２－２　制限対象外の開発行為

２－２－２－(１)　市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内の小規模開発

〔解説〕

市街化区域内、区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域内における開発行為で、その規模(開発区域の面積)が表の第１欄に掲げる区域ごとに、それぞれ同表の第２欄に掲げる規模未満の小規模開発でについては許可不要となる。

市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域は、開発を抑制すべき市街化調整区域と異なり、劣悪な市街地の形成を防止するため宅地造成に一定の水準を確保できれば十分であり、小規模開発については法の地域地区等及び建築基準法の規定によって目的が達成されるものと期待され制限除外とされた。

※　「一体の開発行為」としての判断について
　開発規模の判定について問題となるのは、一団の土地の区画形質の変更が複数の事業主で行われる場合である。複数の事業主(権利者)で行われるものであっても、共同して開発行為を行う場合には一つの開発行為としてとらえるべきであり、脱法行為とも関連するので特に注意する必要がある。共同の事業として取扱うのは、事業主の発意によるのはもちろん、客観的にみて一体の事業であるとみられるものは一つの開発行為として取扱う。例えば、同一の宅造業者が連たんして一団の土地を1,000m²未満に区分して、数回にわたり造成する場合や宅地造成の近接地に当該宅地のための駐車場を造成する場合等においても、行為主体の同一性、利用目的、物理的位置関係、時期的関係等からみて土地利用行為と一体不可分で一連のものと認められる場合にはこれらの一連の行為を全体として一体の開発行為として取扱う。

※　令第19条第１項ただし書による区域の指定については、都道府県（指定都市、中核市、施行時特例市、事務処理市町村）の条例で定めるものとされる（→第３－１章、第10－５－２章参照）。

※　令第19条第２項第３号の区域を含む市町は、当県においては、四日市市、桑名市、いなべ市、木曽岬町、東員町、朝日町、川越町である（→第１０－５－３章参照）。

２－２－２－(２)　市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内の農林漁業用施設のための開発行為

〔解説〕

(１)	市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内で現に農林漁業に従事している人達が、業務や居住用に供するために行う開発行為は一般に止むを得ないものであり、スプロールの弊害のおそれが少ないと思われるので適用除外とされた。 　本号でいう農林漁業とは、日本産業分類Ａ－農業、林業、B－漁業の範囲とし、季節的なものであっても該当するものとするが家庭菜園等生業として行うものでないものは該当しない。
(２)	法第29条第１項第２号前段の農林漁業用施設は、令第20条第１号から第５号までに掲げる次の施設をいう。 ア 　第１号に列記されているのは、農産物、林産物又は水産物の生産又は集荷の用に供する建築物であり、「その他」に該当するものとして、農作業舎、魚類畜養施設、米麦乾燥施設、たばこ乾燥施設、のり・わかめ乾燥施設、野菜集荷施設、果実集荷施設、漁獲物水揚荷さばき施設などがある。 イ 　第２号に列記されているのは、農林漁業の生産資材の貯蔵又は保管の用に供する建築物であり、「その他」に該当するものとして、物置（→第５－１－６章参照）、漁船漁具保全施設、養殖用飼料等保管施設、漁船用補給施設などがある。 ウ 　第３号の家畜診療用建築物 エ 　第４号の農用地の保全若しくは利用上必要な施設又は索道用建築物 オ 　第１号から第４号までに掲げるものに該当しない農林漁業用の建築物で、建築面積(床面積ではない。建築基準法施行令第２条に定める建築面積)が90m2以内の建築物 　したがって、第１号から第４号に掲げる建築物と認められるものは面積の制限がない。敷地面積についての制限がないから開発行為の範囲は農地転用の許可が優先するものと考えてよい。なお、こうして造成された敷地に他の用途の建築物を建築することは開発許可を受けていない土地ということから、市街化調整区域においては法第43条によって規制される。→（第２－17章参照)
(３)	農林漁業を営む者とは、農林漁業の範囲に属すると認められる業務に従事する者をいい、この場合において、 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　   ア 　被傭者を含むものとする。 イ 　従業者を含むものとする。 ウ 　臨時的と認められる者は含まない。 エ 　市街化調整区域については、当該市街化調整区域において、これらの業務に従事する者であること。区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域については、当該都市計画区域又は当該準都市計画区域において、これらの業務に従事する者であること。（→第５－１－42章参照） オ 　世帯員のうち１人以上の者がこれらの業務に従事するものであれば足りる。 カ 　遠洋漁業は、ここでいう漁業には、原則として含まない。

　
　なお、建築基準法の建築確認申請に際して農林漁業者である旨の証明書を添付することとしているので、その旨の証明書を市町で交付してもらう必要がある。(農業従事者証明願)
＊　詳細は、所管市町に確認すること。
 

表２－１　農林業経営体等の定義(参考)

１	農林業経営体	農林水産物の生産を行うか又は委託を受けて農林業作業を行い、生産又は作業に係る面積・頭羽数が、次の規定のいずれかに該当する事業を行う者をいう。 　（1）　経営耕地面積が30ａ以上の規模の農業 　（2）　農作物の作付面積又は栽培面積、家畜の飼養頭羽数又は出荷羽数、その他の事業の          規模が次の農林業経営体の基準以上の農業 　　　 ①露地野菜作付面積　　　　　　　15 ａ 　　 　②施設野菜栽培面積　　　　　　 350 ㎡ 　　 　③果樹栽培面積　　　　　　　　　10 ａ 　　 　④露地花き栽培面積　　　　　　　10 ａ 　　　 ⑤施設花き栽培面積　　　　　　 250 ㎡ 　　　 ⑥搾乳牛飼養頭数　　　　　　　　 1 頭 　　　 ⑦肥育牛飼養頭数　　　　　　　　 1 頭           ⑧豚飼養頭数　　　　 　　　　　 15 頭           ⑨採卵鶏飼養羽数　　　　　　　 150 羽           ⑩ブロイラー年間出荷羽数　　 1,000 羽           ⑪その他　　調査期日前１年間における農業生産物の総販売額50万円に相 当する事業                             の規模 　（3）　権原に基づいて育林又は伐採(立木竹のみを譲り受けてする伐採を除く。)を行うこ           とができる山林(以下「保有山林」という。)の面積が３ha以上の規　模の林業(調査実           施年を計画期間に含む「森林経営計画」を策定している者又は調査期日前５年間に継続           して林業を行い、育林若しくは伐採を実施した者に限る。) 　    （4）　農作業の受託の事業 　（5）　委託を受けて行う育林若しくは素材生産又は立木を購入して行う素材生産の事業(た            だし、素材生産については、調査期日前１年間に200㎥以上の素材を生産した者に限            る。)
２	農業経営体	農林業経営体のうち、上記１の（1）、（2）又は（4）のいずれかに該当する事業を行う者をいう。
３	林業経営体	農林業経営体のうち、上記１の（3）又は（5）のいずれかに該当する事業を行う者をいう。
４	漁業経営体	過去１年間に利潤又は生活の資を得るために、生産物を販売することを目的として、海面において水産動植物の採捕又は養殖の事業を行った世帯又は事業所をいう。 　ただし、過去１年間における漁業の海上作業従事日数が30日未満の個人経営体は除く。

(参考　2020年農林業センサス、2018年漁業センサス)

２－２－２－(３)　公益施設

〔解説〕

当号に掲げられた施設は、都市にとって公益上必要不可欠なものであり、また大部分が国又は地方公共団体が設置者となるので弊害を生ずる恐れも少ないので適用除外とされている。

公益施設に関する具体的な内容については令第21条に列記されており、次表のとおりである。

表２－２令第21条に定める施設(×印は該当しない例)

令21条 該当号	公益施設	具　　　体　　　例	根　拠　法　令
第１号	道路法の道路、道路運送法の一般自動車道及び専用自動車道（一般旅客自動車運送事業の用に供するものに限る。）の施設	道路管理者の設ける駐車場、料金徴収所など(×サービスエリア内の売店)	道路法２条１項、道路運送法２条８項
第２号	河川法の河川（準用される河川含む。）施設	河川管理事務所、ダム、水門、せきなど	河川法
第３号	都市公園法の公園施設	休憩所、野球場、陸上競技場、水泳プール、植物園、動物園、野外劇場、売店、便所、管理事務所など	都市公園法２条２項
第４号	鉄道事業法の鉄道施設で一般の需要に応ずるものの用に供する施設	駅舎、検査場、車庫、信号所、発電所、変電所、保線係員詰所など(×民衆駅、バス施設)	鉄道事業法２条１項
	鉄道事業法の索道施設で一般の需要に応ずるものの用に供する施設又は軌道法の 軌道又は無軌条電車の用に供する施設	停車場、信号所、車庫、詰所、車両等の修理場、機械等の保管倉庫など	鉄道事業法２条５項、軌道法
第５号	石油パイプライン事業法の事業用施設	石油輸送施設、タンク、圧送機など	石油パイプライン事業法５条２項２号
第６号	道路運送法の一般乗合旅客自動車運送事業施設	車庫、整備工場、バス停留所、貨物積下し場、倉庫、待合所など	道路運送法３条１号イ
	貨物自動車運送事業法の特別積合せ貨物運送の施設	営業所、荷扱所、積卸施設、車庫など	貨物自動車運送事業法２条２項、６項
	自動車ターミナル法の一般自動車ターミナル施設	一般自動車ターミナル、管理事務所など(×貸切バスは別(定期路線バスのみ))	自動車ターミナル法２条５項
第７号	港湾法の港湾施設	荷さばき施設、旅客施設(乗降場、手荷物取扱所、待合所、宿泊所)、保管施設(倉庫、危険物置場、貯油施設)、厚生施設(乗組員・労務者の休泊所、診療所など)、管理施設(管理事務所、資材倉庫など)など	港湾法２条５項
	漁港漁場整備法の漁港施設	漁船漁具保全施設(漁船修理場など)、厚生施設(関係者の宿泊所、診療所など)、管理施設(管理事務所、資材倉庫など)など	漁港漁場整備法３条
第８号	海岸法の海岸保全施設	海岸保全区域内にある海水の侵入又は浸食防止施設(堤防、突堤など)	海岸法２条１項
第９号	航空法の公共用飛行場の機能施設、飛行場利用者の利便施設、公共用航空保安施設	ターミナル(乗降場、送迎デッキ待合所、切符売り場、食堂)、格納庫、航空保安施設、修理工場、管理事務所など	航空法
第10号	気象、海象、地象、洪水の観測通報施設	気象台、天文台、測候所、地震観測所、予報警報施設	気象業務法
第11号	郵便事業施設	日本郵便株式会社が設置する「郵便の業務」の用に供する施設 （×同一施設で「郵便の業務」以外の業務を行うもの→法34－１後半）	日本郵便株式会社法等
第12号	電気通信施設	電話局、電気通信施設、修理施設、研究施設	電気通信事業法120条１項
第13号	基幹放送の放送施設	放送局	放送法
第14号	電気事業法の電気事業（小売電気事業及び特定卸供給事業を除く。）の電気工作物を設置する施設	発電、変電、送電若しくは配電又は電気の使用のために設置する機械、器具、ダム、水路、貯水池、電線路、その他の工作物を設置する施設である建築物(小売電気事業及び特定卸供給事業にかかるものを除く)で電力会社の設置するもの（×企業独自のもの）	電気事業法２条１項16号
	ガス事業法のガス事業のガス工作物（ガス小売事業の用に供するものを除く。）を設置する施設	ガス発生設備、ガスホルダー、ガス精製設備、その他の工作物（ガス小売事業の用に供するものを除く。）を設置する施設である建築物(×事務所、サービスステーション)	ガス事業法２条13項
第15号	水道法の水道事業、水道用水供給事業の水道施設	一般需要者に対する供給、水道事業者への用水供給のための取水施設、貯水施設、導水施設、浄水施設、送水施設、配水施設でその者が管理する施設	水道法３条８項
	工業用水道事業法の工業用水道施設	同上	工業用水道事業法２条６項
	下水道法の公共下水道流域下水道及び都市下水道施設	終末処理場、ポンプ場	下水道法２条３号～５号
第16号	水害予防施設	水防用倉庫	水害予防組合法
第17号	図書館法の図書館	地方公共団体が設置する公立図書館、日本赤十字社又は一般社団法人若しくは一般財団法人が設置する私立図書館	図書館法２条１項
	博物館法の博物館	公立博物館及び私立博物館	博物館法２条１項
第18号	公民館	(×準公民館)→法34－１後半	社会教育法
第19号	職業能力開発促進法の公共職業能力開発施設	国、都道府県、市町、独立行政法人雇用・能力開発機構が設置する職業能力開発校、職業能力開発短期大学校、職業能力開発大学校、職業能力開発促進センター、障害者職業能力開発校、職業能力開発総合大学校(×事業内職業訓練所(共同職業訓練所))	職業能力開発促進法15条の７第３項、27条１項
第20号	墓地、埋葬等に関する法律の火葬場	火葬場である建築物(位置について建築基準法第51条の制限あり)	墓地、埋葬等に関する法律２条７項
第21号	と畜場法のと畜場	食用獣蓄のと殺・解体施設	と畜場法３条２項
	化製場等に関する法律の化製場	化製場、亡獣畜取扱場(×魚貝類及び鳥類の処理場)	化製場等に関する法律１条２項及び３項
第22号	廃棄物の処理及び清掃に関する法律の処理施設	市町が設置する公衆便所 一般廃棄物処理施設(ごみ処理施設で一定の処理能力を有するもの、し尿処理施設)(×産業廃棄物処理施設)	廃棄物の処理及び清掃に関する法律
	浄化槽法の浄化槽	浄化槽である建築物(市町が設置する廃掃法のし尿処理施設以外のもの)	浄化槽法２条１号
第23号	卸売市場法の卸売市場施設	中央卸売市場、地方卸売市場(中央卸売市場以外の卸売市場で青果物の卸売場面積が330m2以上、水産物の卸売場面積が200(陸揚地において開設されるものにあっては330)m2以上、肉類の卸売場面積が150m2以上、花きの卸売場面積が200m2以上のいずれかに該当するもの)、地方公共団体が設置する市場の用に供する施設	卸売市場法４条６項、13条６項
第24号	自然公園法（都道府県立自然公園のこれに相当する事業を含む。）の公園事業施設	宿舎、避難小屋、休憩所、展望施設、案内所、運動場、水泳場、救急施設、公衆便所、博物館、動物園などの公園事業により建築される建築物	自然公園法２条６号、４号
第25号	住宅地区改良事業施設	地区施設(共同浴場、集会所、共同作業所、隣保館、管理事務所など)、公共施設(公園、広場など)、改良住宅	住宅地区改良法２条１項
第26号本文	国、県、市町、これらの属する一部事務組合、広域連合等が設置する研究所、試験所その他の直接その事務又は事業の用に供する建築物	研究所、試験所等 （注）体育館、研修センター、美術館、公会堂等不特定多数の利用に供するために条例に基づき設置し、管理運営（指定管理者制度可）する建築物は該当する。 （注）水防用倉庫は第16号の趣旨にかんがみ、該当するものとして扱う。 （×自転車競技法による競輪場、公営住宅、社会福祉施設、医療施設、学校）	地方自治法等
第26号ニ（規則17の２）	国、県、市町、これらの属する一部事務組合、広域連合等が設置する庁舎	主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供するもの（例えば市町役場の出張所） （×県本庁舎、県地域庁舎、市町役場本庁舎、県警本庁舎）
第26号ホ（規則17の３）	国、県、市町、これらの属する一部事務組合、広域連合等が設置する宿舎	職務上常駐を必要とする職員のためのもの又は災害等の発生時に緊急に参集してその対応に当たる必要がある等職務上その勤務地に近接する場所に居住する必要がある職員のためのもので位置関係が合理的であるもの
第27号	国立研究開発法人量子科学技術研究開発機構の研究施設	量子科学技術に関する基礎研究及び量子に関する基盤的研究開発を行う施設	国立研究開発法人量子科学技術研究開発機構法第16条第１号
第28号	国立研究開発法人日本原子力研究開発機構の研究施設	国立研究開発法人日本原子力研究開発機構の研究施設	国立研究開発法人日本原子力研究開発機構法17条１項１号～３号
第29号	独立行政法人水資源開発機構の事業施設	ダム、河口堰、湖沼水位調節施設等水資源の開発・利用施設	独立行政法人水資源機構法２条２項
第30号	国立研究開発法人宇宙航空開発研究開発機構の業務用施設	人工衛星及び人工衛星打上げ用ロケットの開発に必要な施設、人工衛星等の打上げ及び追跡施設	国立研究開発法人宇宙航空研究開発機構法18条１号～４号
第31号	国立研究開発法人新エネルギー・産業技術総合開発機構の業務用施設	国立研究開発法人新エネルギー・産業技術総合開発機構の開発・研究施設	国立研究開発法人新エネルギー・産業技術総合開発機構法15条１号、非化石エネルギーの開発及び導入の促進に関する法律11条３号

２－２－２－(４)　都市計画事業

〔解説〕

都市計画決定を経て、都市計画事業の許可等を受けて行う開発行為は開発許可制限から除外されている。

２－２－２－(５)　土地区画整理事業

〔解説〕

土地区画整理事業の施行として行う開発行為については、土地区画整理法の認可を受けることによって、都市計画上十分な配慮がなされたうえで行われるから本法制限から除外されている。

しかし、土地区画整理事業は必ずしも建築物個々の敷地造成までを完成させることを予定しない場合があり、特に組合施行の区画整理では道路公園等の整備にとどまって、宅地になる土地は田畑のままで残されることが多い。従って、このような場合、本号に該当するのは土地区画整理法の認可を受けた事業に関する開発行為に限定され、これらの事業以外の開発行為はすべて開発許可を要する。

ア	土地区画整理事業に関する開発行為の範囲は、土地区画整理法の許可申請書に記載された内容で判断する。
イ	区画整理事業の施行中であっても、事業の範囲外として行われる宅地造成は法第29条制限の適用を受ける開発行為である。
ウ	区画整理事業の完了後行う区画形質の変更はすべて法第29条制限の適用がある。

 

２－２－２－(６)　市街地再開発事業

〔解説〕

市街地再開発事業とは、市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、都市計画法及び都市再開発法（昭和44年法律第38号）に定めるところに従って行われる建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業並びにそれに附帯する事業をいい、第一種市街地再開発事業と第二種市街地再開発事業とに区分される。

２－２－２－(７)　住宅街区整備事業

〔解説〕

住宅街区整備事業とは、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和50年法律第67号）で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更、公共施設の新設又は変更及び共同住宅の建設に関する事業並びにこれに附帯する事業をいう。

２－２－２－(８)　防災街区整備事業

〔解説〕

密集市街地において特定防災機能の確保と土地の合理的かつ健全な利用を図るため、密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成９年法律第49号）で定めるところに従って行われる建築物及び建築物の敷地の整備並びに防災公共施設その他の公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業をいう。

２－２－２－(９)　公有水面埋立事業

〔解説〕

公有水面とは、河、海、湖、沼、その他の公共の用に供する水流又は水面にして国の所有に属するものをいう。

これらは前号と同様の理由で制限外としてあり、事業終了後の開発行為は(5)のウと同様の取扱いとなる。

２－２－２－(10)　災害時応急措置

〔解説〕

本号にいう非常災害時とは、社会通念上一定の土地の区域で発生する災害をいい、建築物の応急性と臨時性に着目して適用する。従って、原則として建築基準法第85条第１項の区域内での災害応急措置が本号に該当する。

２－２－２－(11)　軽易な行為

〔解説〕

本号は、既存建築物等の増改築など、軽易な開発行為についての適用除外の規定である。

ア	第１号の仮設建築物は、建築基準法第85条第２項及び第６項の仮設建築物をいう。
イ	第２号の附属建築物とは、既存建築物の補助的意味をもち用途上不可分な建築物をいう。たとえば、既存工場に作業場を増設するのは本号に該当しないが、既存工場の附属とみられる規模の機能の倉庫は該当するものと考えられる。附属建築物の床面積については主体建築物の規模とのバランスで判定するものとする。
ウ	第３号は既存建築物等と用途不可分な建築物等の増築等にともなう開発行為である。なお、10m2以内の増築については、一般に建築確認申請(防火地域及び準防火地域は別)も要しない。 　開発行為を伴わない場合は法第29条の制限のないのは当然である。(法第43条参照) 　前号附属建築物の建築並びに本号増築等についての開発区域面積(この場合は敷地面積を対象とする。)の制限規定がないが、当該建築物を建築するために建築基準法その他関係法令に定められている必要最小限度の面積とするべきである。
エ	第４号、第５号は既存建築物の改築にともなう開発行為についての規定である。 　この規定(特に第５号)は、市街化調整区域における既存建築物の改築に関する緩和措置と考えてよい。市街化区域では、開発区域の規模が令第19条に定める規模未満であれば、当然建築物の建築(改築を含めて)の面積制限がない。 　なお、改築の定義から、改築にともなう開発行為は原則として既存の敷地内における形質の変更であると考えてよい。
オ	第６号に規定する開発行為は、法第34条第１号後半に該当する開発行為のうち、さらに開発行為の主体、立地、業種及び規模を限定したものである。 (ア) 　開発行為の主体は、当該開発区域周辺の市街化調整区域に居住している者が自営するものに限られる。「居住している」とは、そこに生活の本拠をもっていることが必要である。単に住民登録をしているだけでは該当しない。また、自ら当該業務を営む者に限られるから貸店舗などは該当しない。 (イ) 　前記主体の制限から、立地については、既存集落の区域又は社会通念上これに隣接すると認められる区域に限られるものとする。 (ウ) 　業種については、「日常生活に必要な物品の販売、加工、修理等」の業種に限られ、法第34条第１号後半にいう「その他これに類するもの」の規定がない。したがって、身のまわり品小売業、飲食料理小売業などは該当するが、理容業、美容業等「物品」にかかわらないサービス業などは本号に該当しない。 (エ) 　建築物の床面積の合計は50m2以内(同一敷地内に２以上の建築物を新築するときはその合計)で、かつ、総床面積の合計の50％以上がその業務に供する部分であること。後段の規定は、本号が市街化調整区域居住者の利便のための業務を許容する趣旨であって、業務以外の部分の増加を拒否するための規定である。 (オ) 　開発区域面積が100m2以内であること。前記床面積の最高50m2に対応する数値と考えられる。