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平成21年02月24日

e-すまい三重

5-4-31 提案基準28(桑名市内に限り適用)

平成22年7月9日 第183回三重県開発審査会承認
改正 平成29年3月7日   第214回三重県開発審査会承認
 

適法に建築された建築物の用途変更及び用途変更を伴う改築について

【開発許可制度運用指針Ⅰ-7-1(20)③】
 

(趣旨)
第1 この基準は、都市計画法施行令第36条第1項第3号ホに基づき、市街
  化調整区域において都市計画法上適法に建築された建築物の用途変更
  及び用途変更を伴う改築(以下「用途変更等」という。)についての判断基準
  を定めるものとする。

(対象となる建築物)
第2 この基準により用途変更等の許可の対象となる建築物は、現存している
  もので、かつ次の各号のいずれかの要件を満たすものとする。ただし、第5
  号から第7号にあっては、原則として所有者の変更から1年以内の建築物
  とする。
  一 市街化調整区域決定前から当該市街化調整区域に存するもの。
  二 法第29条各号及び第43条各号により許可の適用を除外された建築物
    で、適用除外の対象となった用途で10年以上適正に使用されたもの。
  三 法第43条各号の規定により許可を受けて建築された建築物で、許可時
    の用途で10年以上適正に使用されたもの。
  四 用途変更等を行おうとする者により、同一の用途で20年以上使用され
    たもの。ただし、住宅の用に供するものにあっては、用途変更等を行お
    うとする者が20年以上居住したもの。
  五 個人が所有する建築物であって、元の所有者の死亡、経済的破綻によ
    り所有者が変わったもの。
  六 法人が所有する建築物であって、元の所有する法人の倒産により所有
    者が変わったもの。
  七 民事執行法(昭和54年法律第4号)に基づく競売により所有者が変わっ
    たもの。

(用途の変更)
第3 用途の変更は、次の各号のいずれかに該当するものであって、かつ周
  辺の居住環境及び土地利用と調和のとれたものとする。
  一 自己用、その他用のみの用途の変更
  二 併用住宅から一戸建て専用住宅への用途の変更

(予定建築物の規模等)
第4 改築を行う場合にあっては、予定建築物の規模等は、次のとおりとする。
  一 予定建築物の敷地は、従前の建築物の敷地単位とする。
  二 予定建築物の延べ床面積は、一戸建て専用住宅以外にあっては従前
    の建築物の延べ床面積の1.5倍以下、一戸建て専用住宅にあっては従
    前の建築物の延べ床面積の1.5倍以下又は280m2以下とする。

(添付書類)
第5 法令に定める図書以外に次の図書を添付することとする。
  一 用途変更等をしようとする建築物が第2の要件を満たすことを示す図
    書等
  二 変更後の用途について説明した図書
  三 現在の建築物の平面図、立面図
  四 改築を行う場合にあっては、予定建築物の平面図、立面図

(附則)
1 この基準は、平成22年7月12日から施行する。
2   この基準は、平成29年3月7日から施行する。
3 この基準は、桑名市に限り適用する。

〔解説〕
○基準の趣旨
  これらの行為を認める趣旨は、市街化調整区域において都市計画法上適
 法に建築された建築物が、従前の用途で使用することが困難になった際に、
 既存建築物の有効利用の観点等から許可を行っても差し支えないとするも
 のである。
  したがって都市計画法上不適法に建築された建築物や違反処理中のもの
 は対象としない。
第2の解説
  第1号は、線引前から既に建築物が建っている土地については、線引時に
 その現状で認知されているものとして、用途変更等をしてもよいとするもので
 ある。申請書には公的書類を添付して線引時の状態を証明する必要があ
 り、推定での許可はしない。
  第2号、第3号は、都市計画法上適用除外若しくは許可を受けて建築され
 た建築物で、適正に10年間その用途で使用された場合は、既にその場所の
 土地利用が定着したとして、用途変更等をしてもよいとするものである。
  第4号は、同一の使用者により同一の用途で20年間使用された建築物、又
 は住宅の用に供するもので、用途変更等を行おうとする者が20年以上居住
 した建築物については、使用者の既得権も鑑み、用途変更等をしてもよいと
 するものである。ただし、転売目的や資産価値を高めることは、都市計画上
 不適当なため、申請者を限定するものとする。
  第5号から第7号は市街化調整区域において、やむを得ない事情により従
 前の用途で使用することが困難になった際に、既存建築物の有効利用の観
 点等から許可を行っても差し支えないとするものである。用途変更等の対象
 期間について、所有権の移動から1年という制限を設けたのは、やむを得な
 い事情により処分されるものであるなら、その時点で所有者・用途が変更さ
 れているべきであり、一度手放された物件について、永続してこの基準が適
 用されることを防ぐためである。
  第5号は、個人のやむを得ない事情によって所有を放棄することになった
 建築物については、その後の流通をスムーズにすることによって、資産価値
 を阻害しないようにするものである。やむを得ない事情とは所有者の死亡、
 経済的破綻であり、死亡の場合は死亡証明書、経済的破綻の場合は抵当
 権の行使による場合、多額の負債がある場合等が考えられるが、それぞれ
 を証明する書類を添付する必要がある。多額の負債については、基準となる
 額を定めていないが、少なくとも不動産の売却によらないと返済できない程
 度の負債かどうかについて判断する必要がある。
  第6号は、企業が倒産した際に資産の処分を阻害することのないようにす
 るものである。
  第7号は、競売物件については、競売によって落札したことを証明する書類
 を添付する必要がある。
第3の解説
  自己用、その他用のみの用途の変更とは、属人性の制限を解除するもの
 であり、同一用途間の変更及び自己用からその他用への変更、その他用か
 ら自己用への変更をいう。一戸建て専用住宅又は併用住宅に用途変更する
 場合は、住民票等で第2の要件で定める期間以上、申請地に居住していた
 ことが証明された場合に限り、取り扱うものとする。
  なお、同一用途間の変更とは、農家住宅から一般住宅、分家住宅から一
 般住宅などへの変更をいう。

本ページに関する問い合わせ先

三重県 県土整備部 建築開発課 開発審査班 〒514-8570 
津市広明町13番地(本庁4階)
電話番号:059-224-3087 
ファクス番号:059-224-3147 
メールアドレス:kenchiku@pref.mie.lg.jp

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